時代互聯訊 幾乎沒有哪個房地産市場的波動程度可以超過香港。投資者可以從中大舉獲利，但難的是如何把握時機。在1997年末至2003年中的這段時間裏，香港房價下跌了76%。此後至今年早些時候，香港房價又上漲了四倍。近幾周來，香港房價再次開始下跌，分析師認爲房價還有廣闊的下跌空間。但投資者則不應簡單選擇離場，因爲不久後房地産類股可能出現投資機會。

巴克萊(Barclays)駐香港的房地産分析師路易(Paul Louie)說，香港房價未來兩年可能從當前大約60萬美元中值的基礎上至少下跌30%。他預計房地産各領域將同步下跌，辦公地産至少下跌20%，而零售及百貨類地産至多也只能持平。

美銀美林(Bank of America Merrill Lynch)的Raymond Ngai說，香港房價下跌主要應歸咎于長期美國國債收益率上升，這是因爲香港實行聯系彙率制度，港元彙率與美元挂鈎。他說，香港的住房收益率（房産年收入或租金除以購買價）與10年期美國國債收益率緊密相關。目前二者均爲2.8%。美銀美林預計，10年期美國國債收益率明年將升至4%。Ngai說，假設10年期美國國債收益率升至4%且香港住房收益率也緊隨美國國債收益率變化，同時租金保持不變，那麽房價需要至少下跌24%才能讓住房收益率從當前的2.8%上升至4%。

盡管香港利率水平下降抑制了抵押貸款還款額，但香港房價還是讓許多市民難以負擔。香港住房的價格收入比已經大幅上升。1997年房價達到峰值時，價格收入比大約爲13.2倍，隨後在2003年跌至5.5倍。目前價格收入比已經升至13.3倍。Ngai說，在1997年，香港房屋所有人需要支付近10%的抵押貸款利率；而現在抵押貸款利率僅略高于2.2%。因此，利率上升確實將會衝擊房屋所有人。他說，如果從還清抵押貸款需要一個家庭多少年的收入來看，現在又需要17年的收入，與最近一次周期峰值1997年相當。

幾乎所有人都認爲，只有價格下跌才能彌補利率的上升。

雖然對投資者而言這一切聽起來讓人感覺悲觀，但對一些股票而言可能卻是好事。房地産類股數年前就開始消化房價的下跌。受全球流動性大舉進入香港的影響，香港房價自2009年末以來已經上漲111%，但新鴻基地産(Sun Hung Kai Properties)和新世界發展(New World Holdings)等地産股的股價五年來卻幾乎保持不變。巴克萊的路易說，他認爲這個差異將緩慢消失。

傑富瑞投資銀行(Jefferies & Co.)駐香港的分析師Venant Chiang說，房價下跌可以爲地産類股投資者創造大量價值。在一些情況下，地産類股市盈率已經爲四至七倍。只要房價不崩盤，地産類股承受的壓力將會減輕。

Chiang認爲，目前可以買進長江實業(Cheung Kong Holdings)和新世界發展等股票。這些股票已經消化了所有可能出現的壞消息。長江實業旗下上市子公司和記黃埔(Hutchison Whampoa)占長江實業資産的52%，該子公司業務涉及港口、電信和零售。Chiang把長江實業的目標價定爲136港元，較該股目前的價格高12%。長江實業股息收益率爲2.8%，該公司不到30%的淨資産價值與香港房地産市場相關聯。

                                                                                                                                來源：華爾街日報